เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านธนาคารไหนดีในไทย ต้องดูอะไรบ้างก่อนยื่นกู้บ้านใหม่

ถ้าจะเอาข้อเสนอจากหลายธนาคารมาเทียบกัน คุณควรเริ่มจากบ้านหรือคอนโดราคาใกล้กัน เงินดาวน์ระดับเดียวกัน และวงเงินกู้ที่ใกล้เคียงกันก่อน เพราะถ้าอีกเจ้าปล่อยวงเงินสูงกว่า หรือใช้โปรปีแรกต่ำมากแต่ลอยตัวเร็ว ค่างวดช่วงต้นอาจดูดีแต่ต้นทุนระยะยาวไม่เหมือนกัน

หลัก Responsible Lending ของ ธปท. ก็ชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ผู้ให้กู้ควรเปิดเผยข้อมูลให้ครบถ้วน ถูกต้อง และชัดเจน ไม่กระตุ้นให้กู้เกินตัว ดังนั้นในฐานะผู้กู้ คุณควรถามหาโครงสร้างดอกเบี้ยตลอดช่วงโปร ค่าธรรมเนียม และผลกระทบเมื่อพ้นช่วงอัตราคงที่ทุกครั้ง

ตารางนี้ไม่ได้พยายามตัดสินว่าใครถูกที่สุด แต่ช่วยให้เห็นว่าธนาคารแต่ละแห่งสื่อสารโปรคนละแบบ บางแห่งให้ตัวเลข EIR ชัด บางแห่งเน้นวงเงินหรือระยะเวลากู้ และบางแห่งใช้แคมเปญเฉพาะโครงการหรือกลุ่มลูกค้าเป็นตัวกำหนดอัตราที่คุณจะได้จริง

จุดเด่นของ SCB คือหน้าโปรดักต์บ้านใหม่ให้ภาพค่อนข้างครบ ทั้งดอกเบี้ยเริ่มต้นปีแรก 2.55%, EIR 4.07% - 6.575%, วงเงินสูงสุด 100% ในบางเงื่อนไขของบ้านหลังแรก และตัวอย่างค่าธรรมเนียมอย่างค่าประเมิน ค่าอากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง

อีกข้อที่น่าสนใจคือ SCB ระบุชัดว่า Credit Life ไม่ได้เป็นเงื่อนไขบังคับในการอนุมัติ แต่บางโปรดอกเบี้ยดีขึ้นเมื่อเข้าเงื่อนไขนั้น ดังนั้นคนที่เทียบ SCB ควรถามให้ชัดว่าอัตราที่เห็นอิงกับการทำประกันแบบใด และถ้าไม่ทำแล้วตัวเลขจะเปลี่ยนแค่ไหน

บนหน้า Home Loan หลักของ KBank จุดที่สื่อสารชัดคือวงเงินสูงสุดราว 90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี และการรู้ผลเบื้องต้นภายใน 3 วันทำการ ซึ่งเหมาะกับคนที่ต้องการเช็กความเป็นไปได้ก่อนเดินเรื่องละเอียด

อย่างไรก็ดี โปรโมชันดอกเบี้ยของ KBank มักแยกตามแคมเปญและผลิตภัณฑ์ย่อย จึงควรถามต่อว่าข้อเสนอที่คุณได้รับเป็นโปรสำหรับโครงการทั่วไป โครงการสีเขียว หรือเงื่อนไขเฉพาะใด และตัวเลขนั้นรวมค่าใช้จ่ายอย่างค่าประเมินหรือไม่

ttb เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนที่กังวลค่างวดต่อเดือน เพราะหน้าโปรสื่อสารว่าผ่อนได้สูงสุด 35 ปี ซึ่งยาวกว่าหลายเจ้า และยังสื่อสารวงเงินสูงสุด 100% หรือ 50 ล้านบาท พร้อมช่วงอัตราดอกเบี้ยประมาณ 4% - 8% ต่อปี

อีกมุมที่คนเทียบบ่อยคือ ttb เน้นว่าไม่มีค่าประเมินหลักประกันและค่าประกันไฟในบางโปร ซึ่งทำให้ต้นทุนวันโอนดูเบาขึ้น แต่ผู้กู้ควรถามเพิ่มว่าโปรนั้นใช้กับบ้านใหม่ประเภทไหน วงเงินเท่าไร และมีเงื่อนไขเรื่องประกันหรือ payroll หรือไม่

UOB สื่อสารสินเชื่อบ้านซื้อใหม่ค่อนข้างเป็นระบบ โดยระบุกรอบอัตราสำหรับบ้านใหม่ทั่วไปประมาณ 5.192% - 6.792% ต่อปี วงเงินสูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน และอนุมัติเบื้องต้นใน 3 วันทำการ

อย่างไรก็ตาม UOB ยังแยกเพดานวงเงินสูงสุดตามทำเลหรือประเภททรัพย์ในบางกรณี จึงควรถามต่อว่าบ้านของคุณเข้ากลุ่มทั่วไปหรือมีข้อจำกัดตามจังหวัด/ระดับราคา และอัตราหลังช่วงโปรจะลอยตัวจากฐานใด

กรุงศรีเป็นตัวอย่างที่ดีว่าการเทียบสินเชื่อบ้านด้วยตัวเลขเดียวอาจทำให้เข้าใจผิด เพราะธนาคารมีทั้งเอกสารอัตราสำหรับลูกค้าทั่วไป และหน้าโปรโมชันเฉพาะกลุ่มอย่าง KRUNGSRI PRIME หรือ KRUNGSRI EXCLUSIVE ซึ่งให้อัตราและสิทธิประโยชน์ต่างกัน

ถ้าคุณเห็นตัวเลขอย่าง EIR 3.761% - 4.238% หรือโปรปีแรก 1.99% ควรถามทันทีว่าเป็นของแพ็กเกจใด ต้องมีสถานะลูกค้ากลุ่มใด ต้องทำ MRTA หรือเลือกโครงการประเภทไหน เพราะอัตราพิเศษของกรุงศรีจำนวนมากผูกกับ segment และเงื่อนไขประกอบมากกว่าหน้าเว็บบ้านใหม่ทั่วไปเพียงหน้าเดียว

เพื่อให้เห็นภาพการผ่อนในกรอบเดียวกับเครื่องมือของ ThaiCalPro ลองสมมติว่าซื้อบ้านราคา 3,500,000 บาท ดาวน์ 700,000 บาท จึงเหลือวงเงินกู้ 2,800,000 บาท ถ้าใช้สมมติฐานดอกเบี้ยคงที่ 5.5% ต่อปี และผ่อน 30 ปี แบบลดต้นลดดอก

ภายใต้สมมติฐานนี้ ค่างวดต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 15,898 บาท ยอดชำระรวมประมาณ 5,723,312 บาท และดอกเบี้ยรวมประมาณ 2,923,312 บาท ตัวอย่างนี้ไม่ได้แทนโปรจริงของธนาคารใดธนาคารหนึ่ง แต่ช่วยให้เห็นว่าแม้ดอกเบี้ยต่างกันเพียงเล็กน้อย ภาระรวมระยะยาวของบ้านยังต่างกันมาก

สินเชื่อบ้านต่างจากสินเชื่อผ่อนสั้นตรงที่ค่าใช้จ่ายนอกค่างวดมีผลมาก และโปรโมชันปีแรกอาจทำให้ภาพรวมดูเบากว่าความจริง ถ้าคุณไม่ถามข้อมูลส่วนนี้ก่อนยื่นจริง การเปรียบเทียบจะยังไม่สมบูรณ์

เริ่มจากเครื่องคำนวณผ่อนบ้านเพื่อจำลองหลายสมมติฐาน เช่น เพิ่มเงินดาวน์ ลดวงเงินกู้ หรือเปลี่ยนระยะเวลาผ่อน แล้วดูว่าค่างวดลดลงจริงแค่ไหน

ถ้าต้องการดูตารางผ่อนและผลของดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกอย่างละเอียดขึ้น ให้ใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อทั่วไปควบคู่กัน ส่วนถ้ากังวลเรื่องผ่อนบ้านไหวหรือไม่ ควรเช็กเงินเดือนสุทธิและภาระหนี้อื่นก่อน เพื่อไม่ให้ใช้เพียง headline rate มาตัดสินใจเรื่องใหญ่ระยะยาว