คำถามว่า “ผ่อนบ้านไหวไหม” มักไม่ใช่เรื่องของเงินเดือนอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของเงินสดคงเหลือหลังหักภาระทั้งหมดในชีวิตจริง ทั้งค่าที่อยู่อาศัยเดิม หนี้อื่น ค่าครองชีพ และเงินสำรองฉุกเฉิน
แนวคิดของการให้สินเชื่ออย่างรับผิดชอบของ ธปท. ก็ชี้ไปในทิศทางเดียวกัน คือผู้ให้กู้ควรพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และให้ผู้กู้ยังมีเงินพอสำหรับการดำรงชีพ ไม่ใช่ดูเพียงว่าตัวเลขอนุมัติได้หรือไม่
เริ่มจากค่างวด ไม่ใช่เริ่มจากราคาบ้าน
หลายคนเริ่มจากคำถามว่า “ซื้อบ้านราคาเท่าไรได้” แต่ในทางปฏิบัติ การเริ่มจากค่างวดรายเดือนที่รับได้จะช่วยให้วางแผนได้จริงกว่า เพราะค่างวดคือภาระที่คุณต้องแบกทุกเดือน
บน ThaiCalPro คุณสามารถกรอกราคาบ้าน เงินดาวน์ ดอกเบี้ย และจำนวนปี เพื่อดูค่างวดรายเดือนทันที จากนั้นค่อยย้อนกลับมาดูว่าราคาบ้านระดับนั้นเหมาะกับรายได้สุทธิของคุณหรือไม่
เทียบค่างวดกับรายได้สุทธิอย่างมีสติ
วิธีที่ปลอดภัยกว่าการใช้ rule of thumb ตายตัว คือเริ่มจากเงินเดือนสุทธิหรือรายได้สุทธิหลังหักภาษีและประกันสังคมก่อน แล้วดูว่าหลังหักค่างวดบ้าน คุณยังเหลือเงินพอสำหรับค่าใช้จ่ายประจำ เงินออม และเหตุฉุกเฉินหรือไม่
ถ้าคุณมีรายได้ผันผวน เช่น โบนัสไม่แน่นอน คอมมิชชัน หรือรายได้เสริมที่ไม่สม่ำเสมอ ควรยึดฐานรายได้ที่แน่นอนเป็นหลัก ไม่ควรใช้รายได้ดีที่สุดของปีมาเป็นฐานตัดสินใจ
- คำนวณจากรายได้สุทธิ ไม่ใช่เงินเดือนก่อนหัก
- นำหนี้บัตรเครดิต ผ่อนรถ และภาระคงที่อื่นมาคิดรวมเสมอ
- เผื่อเงินออมและเงินสำรองฉุกเฉินก่อนตัดสินใจเพิ่มค่างวดบ้าน
ค่าใช้จ่ายที่คนมักลืมเวลาเห็นแค่ค่างวดธนาคาร
ค่างวดบ้านไม่ใช่ต้นทุนทั้งหมดของการเป็นเจ้าของบ้าน ยังมีค่าประกัน MRTA/ประกันอัคคีภัย ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีและอากร ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมบำรุง และค่าส่วนกลางในกรณีคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร
บทความเกี่ยวกับมาตรการหนี้บ้านของ ธปท. ยังสะท้อนว่า LTV และภาระหลังการรวมหนี้เป็นเรื่องที่ต้องดูร่วมกัน ดังนั้นการมองเฉพาะดอกเบี้ยต่ำในช่วงต้นสัญญาอาจไม่พอ
อย่าอ้างเกณฑ์ DTI แบบตายตัวแทนธนาคารทุกแห่ง
แม้ตลาดจะนิยมพูดถึง DTI หรือสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ แต่ธนาคารแต่ละแห่งอาจใช้กรอบและการพิจารณาที่ต่างกันตามประเภทรายได้ ประวัติเครดิต และลักษณะทรัพย์ที่ซื้อ
เพราะฉะนั้น บทความนี้ไม่ได้บอกว่าต้องได้ตัวเลขใดจึงกู้ผ่านแน่นอน แต่ชวนให้คุณใช้เครื่องมือเพื่อประเมิน “ความสบายของกระแสเงินสด” ของตนเองก่อนเข้าคุยกับธนาคาร
วิธีใช้งานเครื่องมือคู่กันบน ThaiCalPro
ขั้นแรก ใช้เครื่องคำนวณเงินเดือนสุทธิหรือประมาณรายได้สุทธิรายเดือนของครัวเรือนก่อน
ขั้นถัดมา ใช้เครื่องคำนวณผ่อนบ้านเพื่อทดสอบหลายสมมติฐาน เช่น เพิ่มเงินดาวน์จาก 10% เป็น 20% หรือปรับระยะเวลาผ่อนจาก 25 ปีเป็น 30 ปี แล้วดูผลต่อค่างวดและดอกรวม
สุดท้ายถามตัวเองว่า หากดอกเบี้ยหลังโปรโมชันสูงขึ้น หรือหากมีค่าซ่อมก้อนใหญ่ คุณยังรับมือได้หรือไม่ ถ้าคำตอบยังไม่มั่นใจ ควรลดระดับบ้านหรือเพิ่มเงินดาวน์มากกว่าฝืน
คำถามที่พบบ่อย
- มีสัดส่วนค่างวดบ้านต่อรายได้ที่ปลอดภัยตายตัวไหม
- ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้กับทุกคน เพราะขึ้นกับรายได้คงที่หรือผันผวน ภาระหนี้อื่น และค่าใช้จ่ายประจำของครัวเรือน สิ่งสำคัญคือดูเงินสดคงเหลือหลังหักภาระทั้งหมดจริง ๆ
- ถ้าธนาคารอนุมัติ แปลว่าผ่อนสบายแล้วหรือไม่
- ไม่เสมอไป การอนุมัติหมายถึงผ่านเกณฑ์ของผู้ให้กู้ในช่วงเวลานั้น แต่ความสบายทางการเงินขึ้นอยู่กับความเสี่ยงในชีวิตจริง เช่น รายได้สะดุด ดอกเบี้ยเปลี่ยน หรือค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ตามมา
- ทำไมต้องใช้เงินเดือนสุทธิคู่กับเครื่องคำนวณผ่อนบ้าน
- เพราะค่างวดถูกจ่ายจากเงินที่เหลือจริงหลังหักภาษีและประกันสังคม ไม่ใช่จากตัวเลขเงินเดือนขั้นต้นบนสัญญาจ้าง
หมายเหตุด้านวิธีการ
ตัวอย่างค่างวดในบทความนี้ใช้สมมติฐานอัตราดอกเบี้ยคงที่ตามที่กรอกในเครื่องมือ และไม่ได้รวมค่าใช้จ่ายนอกตัวสัญญาหลัก เช่น MRTA ค่าส่วนกลาง และค่าตกแต่ง
แหล่งอ้างอิง
เครื่องมือที่เกี่ยวข้อง
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ
บทความนี้เป็นแนวทางวางแผนงบประมาณเบื้องต้น ไม่ใช่การรับรองว่าเกณฑ์อนุมัติของธนาคารทุกแห่งจะเหมือนกัน